TOMÁŠ HUBÁLEK BLOG: BAVTE SE PŘIMĚŘENĚ…

mHypotéka na vlastní kůži (první zkušenosti)

Written By: Tomáš Hubálek - Mar• 11•08

Před nějakou dobou jsem slíbil článek o mHypotéce, tak tady je. Chystám se tu popsat první zkušenosti s toutou hypotékou, kterou jsem si vzal na rekonstrukci rodinného domu.

V čem je mHypotéka zajímavá

Důvody proč jsem mHypotéku vzal vůbec v potaz jsou následující:

  • flexibilní úroková sazba – velice zajímavá věc. Ve smlouvě máte garantovánu marži banky, která se připočte k ceně peněz na mezibankovním trhu (sazba PRIBOR 3M). Nevýhodou tedy je, že nevíte, kolik přesně budete platit a bude se to neustále měnit, výhodou je to že nemusíte analyzovat, jaká fixace je pro vás nejvýhodnější. Tato analýza je netriviální dokonce i pro samotné banky a ty tedy svoje úrokové sazby zatěžují tzv. prémií za riziko. Flexibilní úroková sazba je pro banku méně riziková a tak může počítat v průměru nižší marži. Tato sazba je z mého pohledu „férovější“ a pohodlnější než fixní sazby. To jestli bude levnější, to dneska nikdo neví, ale dá se to předpokládat (alespoň v dlouhém období). Pokud vás zajímají grafy PRIBOR 3M ve srovnání s dalšími makroekonomickými parametry, tak je najdete v tomto článku.
  • možnost předčasně splácet – mBank vás nepenalizuje za to, pokud ji splácíte více, dokonce můžete mHypotéku předčasně splatit i celou a to kdykoliv. Toto mi přijde jako férová nabídka.
  • mBilans – můj hypotéční poradce mi nebyl schopen přesně říct jak to funguje, neboť prý s tím nemá osobní zkušenost. Teoreticky to tedy funguje tak, že máte jakýsi podúčet k mKontu a na něj se přesouvají automaticky (pravděpodobně na základě nějakách vámi definovaných parametrů) přebytečné peníze z běžného účtu. Otázkou zůstává to, jestli můžete tuto automatiku vypnout a peníze přesouvat ručně. Osobně bych byl velice nerad, pokud by mi nějaký robot dělal chaos v zůstatku na běžném účtu. Z mého pohledu by běžný účet měl +/- pokrývat moje měsíční výdaje, a nic navíc. Nicméně pokud si „naspoříte“ nějaké peníze na mBilans účtu, můžete si pak vzít jako „úvěr s výhodnou úrokovou sazbou“. Zní to divně, ale je to tak…
  • nulový vstupní poplatek – pozor týká se jen nízkého Loan To Value. Pokud si berete LTV větší než 80 procent, platíte tzv. GAP insurance a ta může být vyšší než u ostatních bank.
  • nulový poplatek za vedení účtu – poplatek ostatních bank za vedení hypotéčního účtu ve výši 150 až 200 Kč měsíčně považuji za naprosto nehorázný a velice mi vadí. Znesnadňuje totiž porovnání úrokových sazeb, protože tento poplatek de facto zvyšuje skrytě úrokovou sazbu.
  • momentálně není vyžadováno životní pojištění – ne že by byla výhoda pokud ho nemáte, ale můžete si ho vyřídit nezávisle na bance a na výši, kterou považujete za rozumnou. Pokud vám např. bude zbývat splatit jen 200 000 Kč, životní pojištění už nemusí být tak významné (to se vždycky nějak splatí), můžete si dát pojistku např. jen na polovinu částky, apod. Jiné banky vás penalizují, pokud pojištění nemáte (od nich), případně pojištění vyžadují úplně.
  • nemusíte mít běžný účet u mBank – hodně ostatních bank vyžaduje (podle mě opět naprosto nesmyslně) abych u nich měl běžný účet, pokud si u nich beru hypotéku. Nejedná se vždy o nutnou podmínku, ale např. 0,1% penalizace v sazbě představuje celkem dost peněz.
    běžný účet musíte mít a dokonce na něm musíte mít minimální zůstatek ve výši měsíční splátky. Naštěstí ale nemusíte platit za vedení účtu (alespoň zatím).

mHypotéka prakticky

Jednoznačnou nevýhodou mHypotéky je nedostatek obchodních míst. Momentálně si mHypotéku můžete vyřídit jen v Praze, Plzni a Brně. Tj. celou Moravu pokrývá Brněnské FC. Ostravské finanční centrum je v nedohlednu a tak jsem se rozhodl zažádat o mHypotéku v Brně a zkusit ji vyřídit na dálku.

A musím říct že to jde, ale vyžaduje to mimořádné nasazení jak žadatele tak hypotéčního poradce.

Standardně mBank vyžaduje minimálně dvě osobní navštěvy a to nejen vaše, ale i vaší manželky (což v našem případě znamená sbalit celý dětský cirkus, vzít si dva dny dovolené a vyrazit na výlet do Brna). Nehledě na náklady na telefon, na čas, kdy se musíte poradci připomínat (přece jenom klient klepající na dveře kanceláře a „virtuální“ klient, kterého poradce nikdy neviděl představuje jistý rozdíl), páčit z něho dodatečné informace apod.

Nicméně já si na svého poradce nemůžu stěžovat. Zpočátku komunikace sice drhla, ale nakonec jsme si vše vyříkali a teď už žádný problém nemám a můžu říct že mi dokonce vychází vstříc, nad rámec svých povinností. Docela obdivuju jeho pracovní dobu, neboť pracuje běžně od 9:00 do 18:00 a často i déle.

Další drobnosti

Každá hypotéka představuje celkem dost papírování a zařizování a není tomu jinak ani u mHypotéky. Nezdá se mi že by toho u mBank bylo nějak extra navíc (i když např. výpis z katastru a snímek katastrální mapy si ostatní banky, se kterými jsem jednal, zajišťovaly samy). Seznam odhadců je ale opravdu solidní, minimálně dva byli přímo z Frenštátu.

Loan to value (LTV) – jedná se o mechanismus, kdy se podle rizikovosti hypotéky upravuje sazba. Pokud máte např. dům za 3 000 000 Kč a berete si hypotéku 1 500 000 Kč máte LTV 50%, a tedy nižsí sazbu. Riziko je pro banku evidentně nižší než když máte LTV 100%. Od LTV se odvíjí tzv. GAP Insurance, která od určité výše LTV zvyšuje (a na můj vkus docela dost) vstupní náklady hypotéky.

Přístě se budu věnovat tomu, co se děje poté, co požádáte o hypotéku

You can follow any responses to this entry through the RSS 2.0 feed. You can leave a response, or trackback from your own site.

19 Comments

  1. Roman (Zajíc) says:

    To zní zajímavě, poskytují i přebírání hypotéky? některé banky to mívají, že Ti zařídí převod Hypotéky z jiné banky, nebo sloučení více dluhů (např. hypotéka + stav. spoření). Na podzim mi končí fixace a tak žačínám zjišťovat jak půjčky konsolidovat a najít nejvýhodnější banku.

  2. Tom says:

    [1] Určitě můžeš i převést hypotéku k mBank. Nicméně, mBank je low cost banka, takže nečekej žádné super služby, budeš si to muset vyběhat…

  3. Víťa says:

    Určitě jsi se teď o hypotéky zajímal, tak bych měl dotaz. Jaká je tedy "průměrná" riziková prémie bank při fixaci např.: na 5 let?

  4. Tom says:

    [4] To nemám vůbec představu, jak bych to z běžně dostupných dat počítal, aniž bych s tím strávil víc než třeba jednu nebo dvě hodiny, navíc bych řekl že to pro moje rozhodnování není ani nějak extra relevantní.

    Ale ty teďka končíš VŠE, tak bys nám mohl naznačit, jak to spočítat, ne? 😉

    Navíc podle mě posuzovat hypotéku jen podle první fixace není správné. Problém je v tom, že při fixaci Ti banka třeba dá na první období relativně nižší úrokovou míru a v další nabídce se "zahojí" (časy na přijetí/odmítnutí nabízené úrokové sazby bývají celkem dost krátké – např. ČS má asi tři týdny).

    Tom

  5. Víťa says:

    [5] 1, myslel jsem to jen porovnat kolik ti nabidla konkurence na fix. a rozdil kolik mela mbank prumernou urokovou sazbu napr. za posledni mesic. Vim, ze to neni uplne korektni srovnani.
    2, dalsi vec, ktera se na VSE opravdu neuci a s cim se clovek setka az v praxi je refinancovani hypoteky – Nevis jak to v praxi funguje?

  6. Tom says:

    [6] Takové porovnání jsem si nedělal (neměl jsem moc času). Oni to srovnání banky zákeřně znesnadňují vstupním poplatkem (který jsem platit nemusel) a měsíčními poplatky, povinností mít u nich pojištění a/nebo bankovní účet, takže srovnání není triviální …

    Porovnal jsem tedy výši měsíční splátky, kterou mi nabídla v současnosti mBank a výši splátky (včetně dalších poplatků) u ostatních (při nejmenším fixu z rozsahu jeden až pět) a vyšlo to mírně levněji.

    U mBank naštěstí refinancování můžu udělat kdykoliv, takže pokud se mi bude zdát, že platím moc, půjdu jinam. I to je na ně "bič", aby se snažili být nejlevnější…

    Pokud jde o VŠE, tak to bylo jen takové rýpnutí 😉 Vím moc dobře, co se tam učí, ale doufal jsem že na to třeba existuje nějaká analytická metoda…

    Pokud jde o refinancování, tak to funguje tak, že když Ti končí fixace (teda resp. ještě před tím) si vybereš banku, domluvíš se s ní (některé Ti akceptujou i odhad od jiné banky) a pak čekáš, co Ti stávající banka nabídne. Pokud se Ti to zdá moc, zkusíš je trochu podusit, že se chystáš jít jinam, oni lehce zlevní a buď zůstaneš nebo jdeš. Musíš samožřejmě vyběhat různé papíry, ale s tím Ti může nová banka pomoci. Ale to je jen teoreticky…

    Měj se
    Tom

  7. Martin says:

    U mBanky mám své účty cca 3 měsíce a neboť právě provádíme rekonstrukci domu, rozhodl jsem se jako doplňkové financování využít nabídky nového produktu mHypotéka. Vše vypadalo dobře, včetně úroku i možnosti využít bilančního účtu. Šel jsem tedy do toho.
    Výchozí pozice klienta: ženatý, 2 nadprůměrné příjmy, jeden splácený úvěr ze SFRB, žádný kontokorent, žádná kreditka, žádné exekuce, žádné nesplacené pohledávky, oba zaměstnaní na dobu neurčitou (stejný zaměstnavatel 8 resp. 5 let). Ručení nemovitostí s odhadem 3x vyšším než výše úvěru a úvěr do 50% celkové částky vydané na rekonstrukci. V mBank na účtech částka dosahující 80% požadovaného úvěru.
    Po jednání s hypotéčním poradcem banky jsme dodali všechny potřebné podklady včetně odhadu od bankou uznaného odhadce (cena 5500 Kč), výpisu z katastru + snímek katastr.mapy, doložení příjmů, výpisy z účtů atd. atd., tedy kompletní a detailní přehled o hmotném a finančním zajištění domácnosti ….

    Po dvou týdnech jsme byli vyzváni k doplnění podkladů harmonogramu výstavby + prováděcího projektu stavby, čili nyní již má banka i detailní informace o tom, s kým, jak a co stavím/rekonstruuji, jak to vypadá u nás doma …..

    Podle poradce v mBank naprosto bezproblémová a čistě formální záležitost.

    Výsledek: "Vaše žádost byla zamítnuta na základě vyhodnocení vnitřních kritérií mBank. "

    Logicky jsem se začal pídit po důvodu – bylo mi poradcem sděleno, že banka důvody uvádět nemusí, že udělení úvěru není nároková záležitost. S tím souhlasím, avšak vzhledem k tomu, že nyní banka o mé domácnosti ví téměř vše a já bych rád znal jen důvod, jak ke svému rozhodnutí dospěla, to mi připadá jako poněkud velký nepoměr ….

    Čili: několik ztracených dní shánění podkladů + peníze vydané na ověření podpisů + nemalá částka vydaná za odhad atd. Při všem více uvedenéma tomu, že u mBankmám uloženou poměrně slušnou částku nemá tato instituce aspoň tolik slušnosti, aby se se mnou bavila.

    Nejde mi o to, že mi úvěr neudělí (i když při těch kritériích přemýšlím, co tak ještě klient má nabídnout …), ale o to, že v podstatě není od banky stopa klientského přístupu. A o úrovni a alespoň stopě vyváženosti v komunikaci nemluvě !

    Zkuste najít nějaký jiný komunikační kanál, kde se v mBank dostanete k informacím kromě mFóra ? Operátor ? To je pěšák bez informací, totéž pracovníci těch pár poboček a kiosků, kde jde o totéž – lidé bez kompetencí. Chtěl jsem hovořit s někým z centrály, čistě informativně – pracovník pobočky mi sdělil, že na pracovníky centrály má jen e-maily (!) a ty navíc nesmí sdělit. Kontakty na webu ? Nic. Poštovní adresa ? P.O. Box …. Zveřejněná struktura banky ? Ale jděte ….

    Měl jsem za to, že mezi bankou a pochybným teleshopem by měl být trochu rozdíl. To, že není, jsem si bohužel uvědomil až nyní. S finanční a časovou ztrátou už nic neudělám, ale aspoň využiji možnosti varovat ostatní – POZOR, POZOR, POZOR ! Kde je netransparetnost a absence komunikace, tam číhají problémy !

    Hodně štěstí jinde !

  8. Tom says:

    [8] Váš příspěvek zde, se shoduje s vaším příspěvkem na fóru mBank a v rámci objektivity je třeba dodat, že se vše už vysvětlilo a Vy víte, proč jste byl odmítnut.

    Pro ostatní: pan Martin provedl u minulé banky 19 splátek několik málo dní po splatnosti a dostal se do díky tomu do CBCB.

    Osobně chápu jeho rozhořčení, asi bych se citil podobne.

    Myslim ze z toho plynou dve pouceni: pro banku, ze mohla tento "skraloup" komunikovat drive, nez po prispevku na foru a pro nas ostatni, ze mame radeji vsechny splatky platit radeji o dva dny drive, nez pozdeji…

    Tom

  9. avathar says:

    Ještě bych dodal informaci, že každé 3 roky musíte podle smlouvy dodat/zaplatit nový odhat nemovitosti, cca 3-5 tisíc/3 roky a máte poplatek za vedení hypoúvěru u jiné banky v nákladech zpátky 🙂

  10. Tom says:

    [10] Odhad nemovitosti platí jen pro LTV > 80% a ten poplatek (GAP Insurance) se platí jen po tu dobu, než LTV klesne pod 80%.

    Nicméně náklady to jsou a třeba se na to dobře přeptat.

  11. Pavelxxxxxx says:

    Zdravím,
    chtěl bych zde také trochu varovat před mBankou, jsem z nich trochu rozčarován a zklamán. A v současné době mám zžádáno o úvěr a asi brzy přestanu spát:) 🙁
    Hodně mi banka zklamala v naprosté neprofesionalitě, zkusím vysvětlit.
    Šel jsem si zažádat o úvěr a přinesl veškeré potřebné dokumenty které byli požadovány a odjel na dovolenou s tím že se musí počkat cca 10 dní na schválení. Rozčarování bylo když banka po týdnu chtěla doložit další dokumenty a to výplatní pásky ne za 3 měsíce jako původně ale za šestříkám si budiž je hold krize není problém. Obratem jsem doložil. zas se čeaklo týden, a ejhle zas že prý potřebují návrh smlouvy kupní. Dobrý realitka poslala, nelíbil se jim, realitka poslala ten jakoby správný, a ejhle zas krásná kouzelná věta "úvěr máte schválený ale musíte přinést podepsanou kupní smlouvu" a další lejstra (přitom jsem se před žádostí 3x ptal zda náhodou tyhle lejstra nebudou potřeba, nene až těsně před výplatou) Takže úvěr schválený ale vlastně neschválený… Zas se čekalo týden a opět zas krásná věta!"úvěr máte schválený ale musíte přinést papír o bezdlužnosti na finančním úřadě" No skvělí, což trvá zase týden. Takže ted se zas čeká další týden na vypracování zástavní smluv pro katastr,pokud tedy mi zas paní nezavolá že chtějí zas nějaký dokument:-))
    Já samozřejmě chápu že papíru je púotřeba hodně ale co nechápu je že nedokáží včas a hlavně najednou jaké listiny jsou třeba a ne každý týden požadovat dokument jiný a to který s tím prvním vůbec nesouvisí. Když si vezmu že si beru hypotéku na pouhých 400 tisíc tak pak nevím kdybych si chtěl brát na dva miliony…..
    Nejhorší je že záloha je složená v realitce atermín se blíží, v kupní smlouvě podepsáno 14 pracovních dní na složení peněz, paní v mBance tvrdila 10 dní stačí to zvládneme a 8 dní už je pryč a zástavní smlouvy se neobtěžovali ani vydat…
    Prodejce už mi přestává věřit že vůbec nemovitost koupit chci.
    Z celé banky jsem docela znechucený a příšte si hypotéku hodně rozmyslím.
    Kdyby jste někdo věděl kde se dá na postup při vyřizování hypotéky stěžovat dejte mi prosím vědět. Připadá mi to u nich jak v kocourkově.
    Dík. Hodně zdaru.
    Pavel

  12. Jindra says:

    Zdravím!
    Jsou tady diskuse, které jsou kladné ale i ty, kdy klienti nejsou spokojeni. Já sám mám hypotéku, kterou jsem si vzal u Hypotéční banky se sazbou 4,2% a po ukončení fixace mi nastřelila banka sazbu 6,55% – to jsem nečekal od takového specialisty na finančním trhu (a to jsem poctivěl splácel bez problémů). Po zjištění podmínek jsem zvolil mbanku. Došlo k refinancování. Jejich pordce mi doporučil udělat nový odhad kvůli lepší úrokové sazbě. Zvolil jsem variabilní a jsem maximálně spokojený, protože momentálně mám sazbu 3,1% a to díky LTV, které je zde popisováno, Takže podmínky jsou u této banky nad mé očekávání. Ostatní zaostávají, bohužel. Takže mohu doporučit i jako refinanc – mám dobré zkušenosti.

  13. Petr says:

    Dobrý den,
    podobně jako Pavel mám NEGATIVNÍ ZKUŠENOST s M-hypotékou. Tu jsem splatil. Vymazání zástavního práva, které dle zkušeností pracovníků u přepážky trvá 10 dní /již jim nevěřím) u mne trvá 45 dní a stále není dořešeno. Ve 30 denní lhůtě byl návrh na výmaz podán v nejzažším termínu – po 28 dnech. S chybou, stane se, ale na následné urgence o opravu nikdo nereaguje a M-linka pouze metodou gramofonové desky opakuje že požadavek se vyřizuje. Při sjednání hypotéky je tedy nutno vzít v potaz, že pokud bude třeba něco vyřídit nikdo se s klientem nebaví a rychlost není rovněž symbolem banky . A to ani v případech kdy chybu udělá M-BAnka a v takové situaci by se měla o to více snažit.

    • Tomáš Hubálek says:

      Zkoušel jste zatlačit na fóru? Obvykle se snaží pomoci, protože je negativní publicita moc netěší…

  14. […] odcházím jenom v případě běžného účtu. Jiné (konkurenceschopné) produkty jako eMAX a mHypotéku samozřejmě používám i nadále… Share/SaveTaké by vás mohlo zajímatmBank: Jak na vklady a […]

  15. […] ty, kteří se zajímají (nebo už mají) hypotéku od mBank, jsem připravil tento Google Gadget. Vidíte na něm, jak se vyvíjí sazba PRIBOR 3M za poslední […]

  16. Petr Mladý says:

    S mBank mám španou zkušenost, žádal jsem tam o hypotéku, ale nakonec mi řekli, že mám malý příjem. Na internetu jsem našel portál http://www.onlinehypo.cz/ a s hypotékou mi pomohla jejich hypoteční poradkyně. Nakonec mám hypotéku u KB.

  17. Jaroslav Sekanina says:

    Já měl teda hypotéku od Mbank na koupi bytu v Plzni (přes realitku http://www.pubec.cz). Je zajímavé, že docela velká realitka nemá vlastní hypotéční “okénko”, nicméně vše mi pomohli vyřídit právě v MBank, takže v tomhle směru to bylo bez problému. Přesně jak píšete, některé požadavky mne zaskočily nicméně jsme to vyřešili s paní makléřkou, která měla vzorně zpracované podklady pro byt, takže jim to poslala skoro hned. Ale jinak už splácím od roku 2010 a zatím to docela jde 🙂

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *